usdt自动充提教程网（www.6allbet.com）：雅居乐1月“以价换量”销售均价降1645元，有息欠债近千亿脚踩两道红线

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原题目：雅居乐1月“以价换量”销售均价降1645元，有息欠债近千亿脚踩两道红线

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

2月4日，雅居乐团体发布通告，披露其2021年1月营运数据。

通告显示，1月，雅居乐实现预售金额合计人民币110.3亿元，同比增进119.72%；对应建筑面积为73.0万平方米，同比增进143.33%；平均价为每平方米人民币15115元。

去年1月，受疫情初期关闭售楼处等影响，房企销售额泛起下滑，因而今年1月的销售数据普遍同比增幅较大。

不外值得注意的是，2020年1月份，雅居乐平均销售价格为每平方米16760元。据此盘算，雅居乐今年1月销售均价较上年同期下降了1645元。

此外，雅居乐高欠债风险仍存，凭据现在披露的数据，雅居乐已连踩两道“红线”。

有息欠债余额近千亿，短期偿债压力大

1月19日，上交所披露，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司2020年公然刊行公司债券(面向专业投资者)项目状态更新为“已反馈”。

凭据召募说明书，此债券将用于归还雅居乐此前刊行的两笔熊猫债本金及利息及三笔存续的番禺雅居乐公司债券。上述五笔债券拟归还金额总数为82.46亿元。

但借新还旧的方式只能解燃眉之急，并不能到达整体控欠债、降杠杆的目的。

去年，穆迪、标普等先后将雅居乐的评级展望从稳固下调为负面。其中穆迪指出，雅居乐为营业扩张而增添债务，导致信用指标趋弱；标普则示意，雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升和海南楼市限购政策带来的下行压力。

据悉，雅居乐曾示意，下调评级主要是源于2019年海南收入较低，各项指标都不乐观。

雅居乐董事会主席陈卓林出生在广东中山，1985年，陈卓林带领着四个兄弟，创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂。官网先容，雅居乐成立于1992年，是一家以地产为主，多元营业并行的综合性企业团体。2000年，雅居乐走出中山，进军广州。彼时曾与富力、碧桂园等并称为“华南五虎”。

2002年，雅居乐以每平方米226元的成本拿下陵水清水湾土地；2009年，清水湾首次开盘创下64亿销售，入市均价超1万元每平方米。2017年，清水湾项目单盘销售170亿，夺下天下单盘项目销售冠军，在雅居乐整年销售中占比超20%。

依托低成本土地、项目溢价空间，雅居乐缔造了高毛利的神话。昔时，雅居乐毛利率一度飙升至40%以上，位居行业前线。

高歌猛进在2018年海南限购后住手。今后两年，雅居乐倘佯千亿，毛利率一度下降13个百分点。神话中止后，雅居乐的高欠债坏处原形毕露。

停止2020年上半年终，雅居乐剔除预收款之后资产欠债率为72.79%，现金短债比为0.95，踩中两条红线。唯一处于安全线内的是73.3%的净欠债率；但若将永续债计入在内，实际上雅居乐净欠债率高达114%。

此外，雅居乐有息欠债余额为989.4亿元，靠近1000亿，其中未来1-2 年内需偿付的有息欠债余额占比为77.44%。

按此比例盘算，未来1-2年内需偿债金额约为766亿元，短期偿债压力较大。

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平安“雪中送炭”，已往曾五次与平安互助

面临千亿欠债的雅居乐，迎来了平安“雪中送炭”。

2020年12月24日，雅居乐发布通告，企业隶属项目公司与投资者平安不动产签署互助协议，向中国平安打包出售7个资产项目。

凭据通告，雅居乐向平安不动产出让7个开发项目35%-50%的股权，仍由雅居乐团体卖力操盘。

上述项目总占地面积达176万平方米，包罗海南万宁山钦湾项目、大湾区中山东城麓峰、清远清城区新美居、惠州仲恺项目、扬州江都项目、天津宝坻津侨国际小镇和河南郑州巩义罗曼小镇。

这或许是一次“雪中送炭”的买卖。

据美林银行讲述，平安不动产此次投资有助雅居乐的净欠债比率下降13个百分点。

经由多次引资，雅居乐与平安互助的土储总面积达318万平方米，累计获得平安资金支持超百亿元。

事实上，雅居乐与平安此前曾多次互助。

早在2016年，雅居乐就曾与平安、绿地等共同开发美国南旧金山项目。2018年底，平安以9.88亿元收购雅居乐旗下惠州雅居乐22%股权，对其旗下部门地块举行投资及开发。

2019年底，平安增持惠州雅居乐股权至34%，收购价随之调整至13.94亿元；同年12月，平安旗下深圳盛露以7.33亿元收购雅居乐惠州白鹭湖公司15%股权，并出资9.33亿元与雅居乐按49：51的比例对7宗土地举行投资开发。

去年7月，雅居乐再度和平安结盟，以38.8亿拿下广东中山翠亨新区马鞍岛科学城综合体地块，创下中山拍地史上的总价地王。

新增土储降四成，多元化营业占比12.6%

面临高企的欠债压力，雅居乐还决议降低拿地支出。

2020年中期业绩会上，雅居乐董事会主席陈卓林明确转达出雅居乐的拿地观——宁愿不拿，也不能错拿。

2020年伊始，雅居乐给自己定下的买地预算是360亿元。然而2020年以来，雅居乐在公然市场的身影并不多见。

据看法指数统计，2020年整年，新增土储面积664.2万平方米，权益总地价为227.05亿元。

相比之下，2017年，雅居乐新增土地储备总建筑面积965万平方米，2018年达1111万平方米，2019年为1090万平方米。

可见已往一年，雅居乐大幅放缓了扩储规模。然而土储是房企生长的源头所在，一昧放缓土储增速并不是长久之计。

与此同时，雅居乐将眼光投向轻资产的代建营业。2020年7月，雅居乐房管团体宣布，进军轻资产开发两年间累计签约29个代建项目，货值突破千亿达1036亿元。

据悉，雅居乐现在代建营业模式为根据销售金额收费，品牌费为5-8%甚至更高。

雅居乐副总裁王海洋于2020年中报会上示意，由于属于轻资产，代建利润率普遍比较高，净利润率一样平常情形下在50%以上。